Наем с обратно изкупуване: дефиниция на вида договор за покупка на къща без ипотека. Действащото законодателство, как работи, различните възможни форми на договори. Данъчният режим, предимства и недостатъци на операцията.
L ' наем за притежание , наем за купуване на английски език, това е манипулатор за покупка на жилище, като в началото на операцията платите най -високата сума и след това зададете окончателното изкупуване, като платите останалата сума.
Това е метод, който позволява на наемателя да закупи недвижим имот, без да се налага да прибягва до ипотечната формула , като по този начин се освобождава от ограниченията и проблемите, свързани с кандидатстването за заем в банката, който може дори да не бъде предоставен.
Наем с обратно изкупуване: законодателство
Както споменахме, дефиниран с английския термин rent to buy , rent with reemption е договорна формула, която идва от Великобритания, където вече се използва успешно от няколко десетилетия.
Наемът с обратно изкупуване е договор, който определя възможността наемателят да стане собственик на имота , движим или недвижим, след период на наем, определен в момента на уговаряне.
В Италия този договор е въведен с указ на Sblocca Italia от 12 септември 2021 г. с цел да се регулира и да се изяснят неговата ефективност и ефекти върху италианския пазар на недвижими имоти.
Наем с обратно изкупуване: как работи
В договорен формула предвижда, че Договорът за наем предшества договора за продажба . По този начин продажбата на имота става с течение на времето .
Продавачът събира сума, наем, по-висока от традиционния лизинг, оставайки собственик на имота до изплащане на окончателното салдо.
По този начин за лизингополучателя, в условията на по-висока вноска, платена като наем, има сигурност, че след изтичане на договора той ще стане собственик след заплащане на окончателния максират.
В крайната цена вече е посочено в договора, в момента на сключване и не може да бъде променена.
Наем с обратно изкупуване: как се изчислява вноската
За да се разбере по-добре финансовата степен на тази иновативна формула, е необходимо да се изясни как обикновено се изчислява размерът на таксата .
Тъй като това е метод, който позволява на наемателя да се съгласи да закупи имота в определен срок , процентът на наема е определен на около 50% повече от нормалния наем.
Наем с обратно изкупуване: възможни формули
Има няколко възможни форми на наем с обратно изкупуване. Нека да видим какви са те и как се развиват.
Наем с обратно изкупуване с възможност за бъдеща покупка
Този тип позволява на наемателя да плати наема, оставайки свободен да продължи покупката или не в края на договора.
Размерът на наема е малко по-висок от традиционния лизинг, като се счита за нещо като аванс по крайната цена, посочена при подписването на договора и не може да бъде променена.
Наем с обратно изкупуване с предварителна продажба
Тази формула е най-използваната. Страните подписват два договора : договор за наем и предварителен договор за продажба, който вече е записан в регистрите на недвижимите имоти. Преписът има максимална валидност 10 години .
Двамата изпълнители остават свободни да решат дали предварителното задължава сключването на продажбата или наемателят ще вземе решение за покупката или не.
Наем с автоматично осребряване
Това е най -простата формула : страните се договарят да плащат вноски за наем за определен брой години. След изтичане на срока възниква задължението за изкупуване , с последващо прехвърляне на собствеността върху имота при заплащане на последната вноска.
Наем с обратно изкупуване със запазване на правото на собственост
Този метод се използва от собствениците на имота, които искат да имат гаранции, ако наемателят е по подразбиране.
Собствеността се прехвърля само след пълното плащане на продажната цена.
Ако наемателят трябва да се окаже в неизпълнение , продавачът може да поиска прекратяване на договора, като се върне към наличността на имота.
Собственикът е длъжен да върне част от получените суми ; сумата се установява по споразумение между страните или се решава от съдия.
Наем с обратно изкупуване: данъчен режим
В режим на облагане на този вид договор е същото като това на нормален договор за наем . Следователно се прилага нормалното данъчно облагане за наемите на недвижими имоти.
ДДС режим
В случай на сделка между две частни лица, таксата се освобождава от ДДС, както при обичайните лизингови договори.
Ако, от друга страна, лизингодателят е строителна или реставрационна фирма , цените трябва да се вземат предвид в зависимост от типа изпълнител. Същите разсъждения съществуват и в случай, че свойството е за инструментална употреба, поради което може да се обобщи, както следва:
- 4% ДДС, ако наемателят декларира, че отговаря на изискванията за първия дом; освен това имотът не трябва да се класифицира в поземлените регистри A / 1, A / 8 и A / 9
- 10% ДДС за имоти със същата класификация в поземления регистър като тези, които могат да се възползват от първата субсидия за жилище
- ДДС 22% за имоти, принадлежащи към кадастралните категории A / 1, A / 8 и A / 9 и за инструментални имоти
Данък за регистрация
В таксата за регистрация на договора за наем се определя от режима на ДДС , който се прилага , а именно:
- Ценовите аванси подлежат на ДДС от € 200
- Повишаване на цените за жилищни имоти, освободени от ДДС с 2%
- Ценови аванси подлежат на ДДС чрез изрична възможност на продавача да фиксира мярка от 67 евро в случай на договор, предвиден с частно споразумение, 200 евро, ако договорът е предвиден с удостоверено частно споразумение или в публична форма.
За инструментални имоти данъкът за регистрация винаги е равен на 1%.
Сума, изплатена изцяло
Следва да се изясни, че за сумите, платени в баланс на сделката за покупко-продажба, данъчната основа, върху която се прилага данъкът, се определя от вида на продавача.
Ако той работи при бизнес режим, данъчната основа, върху която се прилага данъкът, се определя от разликата между:
- цена на имота, установена при сключване на договора
- сума от авансите на цената, платени до този момент.
Следователно наемите, събрани до този момент, не се вземат предвид.
На покупка и сделките за продажба , които се провеждат извън режима на ДДС , за първите къщи или други видове имоти, изискват, че данъкът се определя на:
- фиксиран данък за регистрация от 200 евро
- данък върху ипотеката 1%
- кадастрален данък 3%
Ако, от друга страна, сградата е от инструментален тип :
- данък за регистрация е 2% (първо жилище) или 9% (друг вид собственост)
- данък върху ипотеката € 50 за всякакъв вид собственост
- кадастрален данък € 50 за всякакъв вид собственост
Наем с обратно изкупуване: струва ли си?
За да се прецени дали инвестицията може да се окаже изгодна сделка или, в дългосрочен план, лош финансов избор, е необходимо да поставите плюсовете и минусите на операцията на плоча .
Предимства при отдаване под наем с обратно изкупуване
- лизингополучателят е в състояние да закупи имот, без да се налага да прибягва до класическата формула на банковия заем;
- наемателят не плаща IMU и други данъци, които се налагат на собствениците на имота, докато не стане откупуването;
- цената остава фиксирана за цялото времетраене на сделката;
- лизингополучателят е защитен от всякакви увеличения на цените на пазара на недвижими имоти;
- за лизингодателя гаранцията да не понася ефекта от срива на цените на пазара на недвижими имоти;
- на наемодателя се гарантира по-висок доход от нормалния наем за цялото времетраене на договора;
- лизингодателят има много силни гаранции по отношение на продажбата, тъй като лизингополучателят, ако не упражни изкупуването, ще загуби платените суми.
Недостатъци при отдаване под наем с обратно изкупуване
- в случай на покупка директно от строителната компания, ако тя се провали, платените суми ще бъдат загубени (за тази цел е по-добре да се защитите с поръчителство);
- по-ниска защита при фалит на строителната компания в сравнение с кредиторите;
- увеличението на стойността на къщата не може да се ползва от продавача на имота;
- намаленията в стойността на жилището не водят до по-нисък наем за наемателя.