Разделяне на сгради: как да разделите апартамент на две различни единици. Ръководство за правилната процедура за разделяне на апартамент на две: действащ закон, необходими документи и практики, промяна в поземления регистър и последващи данъци върху имуществото. Предимства на операцията, анализ на разходите и ползите, данъчни облекчения, които трябва да бъдат поискани. Конкретният случай на етажната собственост.
Може да се случи така, че да попаднете в момент от живота, в който наличието на голям апартамент вече не е важно изискване: нуждата от наем от наем или нуждата от приходи от продажба, деца, които порастват и имат нужда дома си, те могат да убедят да разделят единичната жилищна единица на два апартамента.
Как да разделим апартамент на две
Създаването на втори по-малък апартамент за детето, което иска да има неговата независимост или нуждата или желанието да има допълнителен източник на доходи, следователно може да доведе до разделяне на първоначалната жилищна единица, но за да продължите, трябва да знаете правилната методология , която да спазва италианското законодателство, като следва правилната бюрократична процедура.
Как да разделим апартамент на две: закон в сила
На първо място, нека започнем от съображението, че държавата по никакъв начин не се интересува от причината за разделянето , така че разделянето на единица недвижим имот на два или повече отделни апартамента в поземления регистър е известно в техническия жаргон .
Ето защо никога няма да ни попитат дали искаме да се разделим, за да наемем помещенията или да улесним първия независим житейски опит на детето.
Едва когато искате да промените предназначението , например за отваряне на магазин или нощувка със закуска, може да е необходимо да съобщите причината за избора.
За да се улесни задачата, е важно да се подчертае, че през последните години италианската бюрокрация значително опрости стъпките, необходими за започване на разделянето на имот.
Най- Unlock Италия указ от 2021 е в действителност се промени вида на извънредни операции по поддръжката, пускане подразделението на един апартамент в една категория , а именно:
- разделяне на апартамент на две или повече недвижими единици;
- сливане на две единици недвижими имоти.
Единствените условия, които трябва да бъдат спазени, за да бъдат включени в бюрократичното опростяване, са:
- обемът на оригиналния апартамент не трябва да регистрира промени . Така че можете да съборите стени, за да се присъедините, или да създадете стени, за да разделите имота на две части, но не е позволено да повдигате пода или да изграждате допълнително помещение извън първоначалния обем.
- предназначението на имота не може да бъде променено . Следователно, ако първоначално е бил предназначен за битови нужди, той трябва да остане такъв и същият, ако е единица, използвана за търговска употреба.
Разделяне на апартамент на две: как да процедирам
За да може да започне редовно и без да се налагат последващи наказания за злоупотреба със сгради, трябва да се следва следният бюрократичен път:
- представят CILA, ако не се правят интервенции върху конструкциите;
- представят SCIA, ако са необходими или възнамеряват да работят по конструкциите.
Следователно бюрократичното опростяване даде своите ефекти, тъй като с представянето на този тип документи вече не е необходимо да се чака издаването на Разрешението за строеж, за да започне работата.
Необходимостта от представяне на адекватна документация обаче изисква намесата на специализиран техник или квалифициран специалист (инженер, архитект или геодезист), който може да изготви необходимите документи, както и да координира започнатите работи, за да ги доведе до заключение.
Професионалистът, на когото сте поверили задачата, ще се погрижи да извърши превантивна проверка на съществуването в Общината и кадастъра на легитимността да се намеси .
Изменение на поземления регистър
След приключване на работите и разделяне на двата обекта недвижими имоти ще бъде необходимо и задължително да се актуализират етажните планове в поземления регистър и общината . Тази операция става фундаментална, тъй като Агенцията за приходите ще преизчисли и преизчисли различните данъци, които засягат имотите.
Със създаването на нов имот , предишният подчинен (номерът, обозначаващ апартамента) ще бъде изтрит и двама нови подчинени ще бъдат създадени , потвърждавайки вместо това Листа и колета.
Сертификат за изпитване и завършване на работата
В края на работите е необходимо да се представи сертификат за изпитване и завършване : този документ се състои от декларацията, която собственикът гарантира и гарантира, че работите са извършени в съответствие с представения проект и че впоследствие той е редовно актуализиран в поземления регистър .
Когато не е възможно да се раздели апартамент на две: случаи
Има и случаи, при които разделянето изобщо не е възможно поради редица причини:
- регламентът за етажната собственост може да забрани разделянето;
- на характеристиките на на имота могат да бъдат такива, че да не позволяват на строежите: например, че е невъзможно да се съобразят с хигиенните-санитарни изисквания, минималният повърхности изискват или на изискванията на строителните правила на Община авиомедицински осветление;
- на структурните условия на сградата , като например състоянието на растенията и строителството, което може да направи интервенцията невъзможно, сложно и много скъпо.
Разделяне на апартамент на две в кооперация: конкретен случай
Една от ситуациите, които могат да причинят най-големи трудности, до степен да принудят собственика да се оттегли от желанието за разделяне, е когато апартаментът, предмет на интервенциите, се намира в кооперация.
В действителност, когато Общината пристъпи към разрешаване на работата чрез получаване на CILA или SCIA, тя уточнява, че разрешението се предоставя, с изключение на правата на трети страни : това изречение показва, че задължението на собственика е да гарантира, че не са нарушени права на трети страни , което не може по някакъв начин да предяви иск срещу общинските служби.
Етажната собственост е една от възможните ситуации: собственикът, преди да започне практиките и последващите работи, трябва да поиска и да се консултира с регламентите на етажната собственост , оценявайки заедно с избрания експерт, дали е необходимо разрешение за разрешаване на етажната собственост.
Регламентът за етажната собственост може строго да забрани разделянето, когато възникне една от двете ситуации:
- договорен тип;
- одобрен с единодушие на етажната собственост.
Ако, от друга страна, регламентът е одобрен с други видове мнозинства , абсолютни, относителни, квалифицирани, по никакъв начин не могат да се съдържат правила с ограничения за използването на помещенията.
Най-общо може да се посочи, че одобрението на събранието не е необходимо по никакъв начин, когато работите не касаят общи части , като например модификация на площадката за промяна на входа на апартаментите.
Самият Върховен съд с решение от 2021 г. поясни, че работи в частен имот винаги са разрешени, стига да не се правят промени и / или щети по общите части .
Как да промените хилядните след фракциониране
След като работата приключи, става необходимо да се модифицират хилядните таблици .
Първи метод
Най-правилният начин би бил пълното преизчисляване на всички хилядни от етажната собственост, доста сложна и скъпа операция.
Втори метод
Сблъсък с администратора, за да се избегнат спорове по-късно, подходящият и полезен начин за опростяване на процедурата е:
- разделя дяловете на собственост на оригиналния апартамент, следвайки критериите, използвани за изготвянето на таблиците на етажната собственост
- продължете да преотстъпвате хилядните на новите единици
Трети метод
Третият и последен метод, още по-опростен, се състои в пропорционално разделяне на хилядните въз основа на повърхността на двете нови единици недвижими имоти.
Разделете апартамент на две: IMU TASI TARI
Нека сега анализираме ситуацията, която се създава под фискалния аспект, като вече има не само една жилищна единица, а две, разположени в една и съща община.
IMU
Ако двата апартамента са регистрирани на името на двама различни собственици и за двамата това е домът, посочен като първи дом, и двамата се ползват от освобождаването от Imu .
Ако, от друга страна, собственикът остане уникален , той ще се ползва от освобождаване от IMU за първия дом, докато ще плаща данъка за втория дом .
ТАСИ
За TASI, общинския данък върху неделими услуги, ситуацията е идентична с предишната. Следователно собственикът ще плати за първия дом само ако е луксозен или престижен дом, докато във всеки случай той ще трябва да плати данъка за втория дом.
ТАРИ
Данъкът за отпадъци, TARI, ще се плаща редовно независимо от кадастралната категория, в която са регистрирани имотите, и въз основа на ставките, определени от общината, в която се намират имотите.
Разделяне на апартамент на две: предимства
Справянето с проблема с разделянето на апартамент често може да ограничи намеренията. Планирането и извършването на работата, която води до две отделни звена, обаче има интересни предимства като:
- наследство : отделяне на жилищна единица на две части за задоволяване на наследниците, за да не се налага да се пристъпи към продажба на имота
- създайте апартамент за детето : когато децата пораснат, желанието за независимост може да бъде постигнато и чрез продажба на част от къщата, като по този начин също се разделят относителните връзки на електричество, газ и вода
- наемете новия апартамент : като намалите размера на основната къща, можете да имате имот под наем, източник на допълнителен доход през годините
- увеличаване на стойността на имота : разделянето води до създаването на два по-малки апартамента, жилищна ситуация, която пазарът на недвижими имоти оценява повече, тъй като е доказано, че е по-лесно да се продават по-малки единици. Поради тази причина цената на квадратен метър се увеличава в случай на по-малък апартамент
Разделяне на апартамент на две: разходи и удръжки
Оценката на операцията в бъдеща перспектива е по-проста, като се имат предвид видовете и размерите на разходите, които трябва да бъдат направени за работата.
Разходи, необходими за разделяне на апартамент
Разходните позиции са различни, променливи в зависимост от вида на работата, която трябва да се извърши и поради това не могат да бъдат количествено определени точно по точен начин веднага.
Следователно можем да направим списък с това, с което ще трябва да се изправите:
- строителни и заводски работи, евентуално нови или предстои да бъдат ремонтирани
- закупуване на мебели и обзавеждане за новия апартамент
- разходи за присъединяване на нови електрически, газови, водопроводи, както и всякакви интернет връзки, по телефона и други полезни системи в новия блок за недвижими имоти
- такси на професионалисти за изготвяне на проекти, документи и управление на строителството
- такси за урбанизация и административни такси, различни за всяка община
- кадастрален данък за вариацията (разделяне на две единици)
Удръжки за преструктуриране
За да се облекчи финансовата тежест на операцията, на помощ идва важно данъчно облекчение , което е в ход от няколко години. Смяната на апартамент за създаване на две жилищни единици принадлежи към вида работа, която ви дава право да се наслаждавате на важни намаления за ремонт.
По-точно, въз основа на вида интервенции, които се извършват, за зидария и енергийни системи, в допълнение към закупуването на мебели, е възможно да се насладите на важни предимства.
В следващите ръководства можете да намерите основните концепции за възползване от тези важни данъчни предимства, необходимата документация и правилният начин на плащане:
- Бонус за ремонт
- Екобонус
- Мобилни бонуси
Разделяне на апартамент на две: наказания
Започването на работата, без първо да се предостави необходимата и задължителна документация, включва строги наказания в случай на оценка от общинските техници.
Всъщност това е поведение, което се обозначава с известния термин за злоупотреба със сгради .
Всъщност общинските представители ще продължат да сравняват предишната ситуация, съгласно кадастралните карти, с настоящата, както за оценка на извършените работи, оценяване на разликите, така и за увеличаване на обема.
Гражданинът, извършил работата без разрешение, може да бъде санкциониран с тежка глоба и в най-сериозните случаи да бъде принуден да възстанови предишното положение , като разруши извършената работа.