Продава къща, дарена. Как работи италианското законодателство за наследяване и дарение. Рисковете за купувача и възможни решения. Тъй като операцията може да се счита за укриване на данъци.
На въпрос дали къща, получена като дарение, може да бъде продадена , отговорът със сигурност е положителен; завършването на действието трябва да спазва някои основни принципи и преди всичко е факт, който трябва да бъде деклариран пред купувача по време на договаряне.
За купувача , който чрез доверения нотариус ще може да направи необходимите проверки преди да приключи сделката, може да се окаже трудно да получи кредита от банката .
Освен това италианският данъчен служител може да обвини продавача в укриване на данъци и следователно ще бъде обект на плащане на данъци, както и солидна санкция за измамно поведение.
Продажба на къща, получена като дарение: италиански закон
Нека започнем, като знаем как работи италианският закон за дарението и наследството.
Когато едно лице е починало, неговите активи се разделят между законните наследници (наречени легитимации) на починалия (починалия) въз основа на дяловете, установени от Гражданския кодекс.
Следователно законът е много ясен: дори при наличие на завещание законните наследници имат право на дял.
На законните наследници , за да се изясни, са: съпруг, законни деца, и да ги равностойни, приета и законни деца, природни деца и законни по възходяща линия.
По този начин, съгласно разпределението, установено от гражданския кодекс, определените квоти не могат да бъдат модифицирани в по-малка степен или дори, както се случва, да бъдат напълно изключени от преразпределението на активите.
И при изчисляването на общите активи трябва да се вземат предвид и всички дарения, направени в течение на живота от починалия.
Това означава, че по време на живота си починалият вече е дарил недвижими имоти и пари на един или повече бъдещи наследници, легитимен избор, разрешен от италианското законодателство, като по този начин ефективно предвижда наследството.
Възможно ли е да продадете къща, получена като дарение?
Най- продажбата на имот, получени като дарение, винаги е възможно и законосъобразно, обаче , могат да възникнат проблеми при отваряне на наследството.
Актът за дарение всъщност би могъл да намали, значително или не, частта от активите, дължима на другите наследници.
А наследниците могат да упражнят отменящ иск срещу дарения или този, който е получил наследството предварително , за да си върнат дарените пари или имущество, дори ако вече са продадени.
Това означава, че дареното и след това продадено имущество може да се върне, по съдебен ред, в общите активи на наследството, които да бъдат разделени съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс.
По този начин купувачът ще се окаже без дом, с единствената възможност сумата да му бъде възстановена.
Акция за отмяна
Действието по оттеглянето обаче трябва да бъде извършено в рамките на определен период от време , т.е. в рамките на:
- 20 години от вписването на акта за дарение в регистрите на недвижимите имоти
- 10 години от откриването на наследяването
След изтичането на тези два периода операцията по покупко-продажба вече не може да се атакува от никого.
Продажба на дарена къща: рискове за купувача
От гледна точка на купувача , купуването на жилище от продавач, който го е получил като дарение, може да бъде голяма работа.
В действителност, банките са много склонни да предоставят на ипотека в полза на покупката на дарената собственост, която носи риска, че един ден, той може да се върне в ръцете на законните наследници.
Отпускане на заема и ипотеката върху имота
Всъщност с отпускането на заема банката може да се похвали с ипотеката върху имота , с гаранцията, която му позволява да придобие къщата, ако лицето, поискало заема, вече не е в състояние да плаща вноските.
Но ако имотът бъде дарен, по време на откриването на наследственото правоприемство или в случай на спор от наследниците, гаранцията за имота ще бъде загубена.
За банките затова е много рискована операция от финансова гледна точка.
Връщане на платената сума и обезщетение за претърпени вреди
И купувачът би имал възможността само да му бъде върната сумата , авансована от банката, както и да поиска обезщетение за претърпените щети със загубата на имуществото и проблема с намирането на нов дом, където да живее, в случай на първи дом .
Продажба на дарена къща: как може да се държи купувачът
Но ако купувачът е готов да поеме риска все пак, нека видим какви са решенията, които предстоят, да бъдат практикувани винаги под внимателните съвети на професионалисти в сектора, които могат да предупреждават за всякакви проблеми със закона или да бъдат обект на измами.
Искайте прекратяване на дарението
Това действие изисква лицето, направило дарението, да е все още живо.
Първо , дарението се отменя чрез акт между бившия дарител и лицето, получило имота.
По този начин собствеността на най имоти се връща към основната тема , на донора, които могат по този начин да извършват покупко-продажба сделката с купувача без последният работещ всякакъв риск.
Отказ от наследниците на редукционния иск
Най- купувачът може да поиска от другите наследници да подпише договора за продажба на имота, идващи от дарение.
С тази подписана декларация наследниците декларират незабавно да се откажат от всяко вземане и ревизия на предишното дарение.
По този начин това е акт на отказ от законните наследници, доста безопасен метод за купувача.
Единственият отрицателен момент е, че в определен момент от живота естествените деца (родени извън брака), чието съществуване е било неизвестно, може да изглеждат, за да поискат частта поради патримониума.
В този случай времето е най-добрият съюзник за купувача.
Както беше посочено по-горе:
- ако са изминали поне 10 години от смъртта на дарителя, е предписано правото на законни наследници да действат и следователно купувачът вече няма да рискува
- ако, от друга страна, са изминали повече от 20 години от датата на дарението, при условие че законните наследници вече не са направили противопоставяне на дарението, независимо дали дарителят е все още жив или не, действието по възстановяване ще бъде автоматично предписано, с цялото уважение към купувача, че закупеното жилище няма да бъде премахнато.
Застрахователна полица
Последното допустимо решение е сключването на застрахователна полица, която предпазва купувача от възможни рискове, произтичащи от дарението.
Политиката предвижда плащане на еднократна премия, пропорционална на стойността на имота.
Това е конкретен финансов продукт, който не се предлага от всички застрахователни компании. Освен това, интересното е, че това е политика, която може да бъде определена от дарителя или от лицето, получило дареното имущество.
По този начин имотът се прави на пазара и може да бъде пуснат на пазара на спокойствие.
Продажба на къща, получена като дарение: укриване на данъци
Друг аспект, който трябва да се разгледа, е свързан с фискалния аспект .
Италианската държава може да разглежда продажбата на дарен имот като начин за изваждане на големи суми от данъчните власти, нека видим защо.
Когато продавате имот, ако сделката предвижда продажна цена, по-висока от тази, платена за предишната му покупка, се генерира печалба или капиталова печалба, която трябва да бъде декларирана пред данъчните власти (с изключение на първо жилище).
Следователно лицето, което е продало къщата, получена чрез дарение, не е генерирало никакви капиталови печалби, просто защото не е платило покупна цена.
Триъгълни операции, за да се избегне плащането на данъци
Рискът, който държавата не иска да изпълнява, е рискът от триъгълни транзакции с цел да не се плащат данъци, т.е.:
- собственикът на имота дарява къщата на наследника си (до един милион евро, не се изискват данъци)
- наследникът продава имота за своя сметка
- наследникът заплаща възнаграждението за продажбата на първоначалния собственик
По този начин собственикът ще бъде подложен на данъчна ревизия, която ще включва плащането на съответните данъци в допълнение към необходимите санкции. Въпреки това, за да бъде отменено намерението за измама на данъчните, операцията трябва да приключи след няколко седмици или месеци.
От тази гледна точка купувачът на имота няма да рискува нищо , тъй като той е напълно несвързан с аферата (освен ако не е уговорено друго) и операцията по покупко-продажба няма да бъде отменена.