Наем. Елементи на договора. Съществуващи видове. Какво представлява сухият талон.
Договорът за наем на къща е споразумението, с което една страна (наричана лизингодател) се задължава да позволи на друго лице (наемател или наемател) да използва къщата за определен период от време срещу конкретна такса, наречена канон.
Елементи на лизинга
За да е правилно, договорът за наем , съставен в писмена форма, трябва стриктно да съдържа някои елементи:
- съдържание
- Регистрация
- дата на уговорката
- посочване на частите
- идентификация на актива
- под наем
- продължителност и оттегляне
Съдържание
В съдържанието на договора за наем може да бъде различен в зависимост от различните типология и в съответствие със споразуменията между страните, които могат да вмъкват, считани за необходими клаузи.
Има обаче ключови точки от договора като: дата на подписване; подробно посочване на имената на хората; идентификация на имота; цена на наема и неговата продължителност.
Регистрация
В регистрацията на договора трябва да бъдат направени в рамките на 30 дни от влизането в сила, с изключение на споразуменията с продължителност по-малко от 30 дни през цялата година. Формулярите за регистрация се предоставят от Агенцията за приходите, които също могат да бъдат намерени на нейния уебсайт. Модулите са различни в зависимост от вида на договора.
Дата на уговорката
На датата уговорка е, че от подписването на договора, датата, на която започва отдаването под наем на имота, както е установено от страните, от които започва официално по време на едно и също, както е договорено и установено от страните. От тази дата започва и 30-дневният период за регистрация.
Указания на страните
Данните на заинтересованите страни , т.е. наемодател и наемател, трябва да бъдат посочени по ясен и точен начин .
Задължителните данни и за двете страни са: име и фамилия или име на фирма, ако това е фирма, дата и място на раждане, адрес на местоживеене или седалище, данъчен код или ДДС номер.
Идентификация на имота
В предмета на договора , или на имота, трябва да се посочи точно отчитане на следните данни: пълният адрес, като посочва всяко стълбище и етаж, община, където се намира, кадастрални данни на имота (много, секция, категория, преброителна площ и др.), помещенията и услугите, от които е съставен, в допълнение към всякакви принадлежности, както и за каква употреба е отдаден под наем.
Canon
В наема представлява възнаграждението, с който е отдаден под наем на имота. Сумата трябва да бъде изплатена на собственика в края на договорения период (обикновено месец, тримесечие или четиримесечен период). Където не е посочено, договорът е нищожен.
В наема се определя според свободно договаряне между страните и може да се подложи, с течение на времето, корекции според индекса на цените Istat.
В договора страните трябва да посочат три отделни части: годишна такса, годишни разходи и договорена вноска.
Най- годишната такса е договорената цена за отдаване под наем на сам имота.
На годишните разходи са всички дължими суми за допълнителни разходи, свързани с комунални услуги и етажната собственост разходи. Могат да се въведат допълнителни разходни позиции
В договорената вноска е вместо сумата трябва да бъде платена в определените срокове, определени от общата сума на таксата и разходите, разделена на броя на вноските, предвидени в договора.
Продължителност и оттегляне
Според посоченото от Гражданския кодекс максималният срок за наем е 30 години. Въпреки това не се споменава минималната продължителност на същото.
В правото на отказ принадлежи към наемателя : когато той възнамерява да се оттегли, той трябва да изпрати с препоръчано писмо, съобщение до собственика, най-малко шест месеца след изтичането на срока на договора.
В наемодателя, от друга страна, може да прекрати договора предсрочно само в случаите, изрично посочени в закона.
Видове договори за наем
Има различни видове договори за наем. Нека да анализираме какви са те.
Безплатна такса
Договорът се състои в свободното определяне между страните на таксата . Той представлява най-широко разпространената форма и има продължителност, установена от закона от 4 години, която може да бъде удължена с още четири години, освен ако не бъде отменена. За лизингодателя отмяната може да бъде упражнена само по изрично посочени от закона причини.
В обикновения език е по-известен като договор с четири + четири .
Страните могат свободно да вземат решение относно допълнителните елементи на договора.
Споразумение
Договореният договор предвижда само минимална продължителност , равна на три години . След изтичане на срока, двугодишното автоматично подновяване се задейства в случай, че страните не се споразумеят за тригодишното подновяване, освен ако не бъдат отменени. Те обикновено се обозначават с думите три + два договора.
По-кратката продължителност се компенсира от контролирания наем , който се определя въз основа на таблица, договорена между организациите на собствениците и организациите на наемателите, различна във всяка община.
На фискално ниво тези договори се ползват с по-ниски данъци и в някои случаи дори с данъчни отстъпки.
Преходни
В договора преходен лизинг е специфичната форма се използва, когато имате намерение да наемете имот за срок от не по-малко от един месец и не повече от 18 месеца.
Той отговаря на нуждите на работници и студенти, които за определен период от време трябва да се преместят на друго място за работа или да продължат обучението си.
Те не могат да се използват за отдаване под наем на ваканционни домове , но са идеални за онези случаи, когато трябва да се движите временно. Трябва ясно да се уточни, че това е преходен договор, в противен случай при изтичане на срока договорът автоматично се превръща в договор за безплатен наем с продължителност 4 + 4 години.
Студенти от университета
Конкретен тип преходен договор е този за студенти от университета . В този конкретен случай наемодателят предоставя апартамент за един или повече чуждестранни студенти след плащане на такса, която може свободно да бъде определена между страните, до максимум, определен от конкретни териториални споразумения.
В срок е между най-малко шест месеца и не повече от три години . След изтичането му има автоматично подновяване за същата продължителност като оригиналното, освен ако не бъде отменено от наемателя.
Отново договорът трябва да посочва, че студентът е записан в курс в местния университет.
Туристическа употреба
Формата на договора се отнася до конкретни туристически курорти и е предназначена за отдаване под наем на тези апартаменти и къщи изключително за туристически цели.
Те имат максимална продължителност от 3 месеца , също съставени в писмена форма, като се посочва, че това е наем за туристическа употреба. Договорът не включва допълнителни услуги като ежедневно почистване, смяна на спално бельо, кетъринг и други подобни, които са типични за договора за хотела.
С изтичането на договора за наем всички ефекти отпадат, без да е необходимо да се съобщава за анулиране.
Наем на сух талон
На купона сух е опция данъчен режим , че лизингополучателят може да използва по лизингови договори за жилищни имоти и свързаните с тях принадлежности.
Когато тази система бъде приета, тя ще плаща заместващ данък върху дохода и допълнителни данъци според определени ставки.
За наеми по пазарна цена се прилага ставката от 21% вместо данъчната ставка на личния доход в данъчната декларация.
За наеми с уговорен наем ставката е 15%, намалена до 10% за двугодишния период 2021 - 2021.
Когато собственикът на имота избере сухия талон, той вече не трябва да плаща данъка за регистрация и гербовото мито .
Освен това, той се отказва за цялото времетраене на договора от възможността да поиска актуализация на наема, включително промяната в индекса на цените на Istat.
Сухият талон може да се активира само за сгради, предназначени за жилищно ползване, принадлежащи към кадастралните категории от А1 до А11, с изключение на офиси, включени в клас А10.