Продажба на къща: неща, които трябва да знаете и какви грешки да избягвате. Какво да не правите, когато трябва да продадете имот. Основните грешки, затрудняващи продажбата на жилище, и съвети за начинаещи продавачи на недвижими имоти.
Да се окаже, че трябва да продадете къща внезапно, може да бъде страшно: фактът, че сте сменили дома си, да потърсите друг в друг град поради служебни причини или наследствено имущество, което никога няма да бъде използвано, са класическите ситуации, в които можете да попадат в живота.
Как да продадем къща, без да правим грешки
Продажбата на къща може да се определи като изкуство, което трябва да се научи, следвайки някои основни основни съвети . Да видим защо, за да не се покаем, след като актът бъде подписан.
Продавам къща: твърде висока продажна цена и време за изчакване
В цената, определена за стойността на имота, е може би ключов момент на операцията: с икономическата криза и трудностите на банките при отпускането на ипотечни кредити , е на купувача, който се движи крайната цена надолу, с прикачен изтощителен преговори, за да се грабнете имота, спестявайки колкото е възможно повече и подавайки продажната цена.
Ако нямате никакви нужди от продажби, можете да се стремите да зададете по- висока цена , подобрявайки специфични силни страни, които могат да привлекат онези клиенти, които ценят тези плюсове и следователно са готови да им платят повече.
Това са изключения, които трябва да се забравят, когато времето е важен фактор .
Разбира се, когато сте собственик, смятате, че вашият имот е най-добрият от този вид и добавяте емоционална стойност, която е строго свързана с нас, също така още няколко хиляди евро са удобни за всички, но ако започнете с грешен крак , определяйки прекомерна цена и не в съответствие с пазара, рискувате незабавно да задържите много потенциални купувачи.
Агенцията за недвижими имоти определя твърде висока цена
Ако разчитате на агент по недвижими имоти , от височината на неговия опит, познаване на пазара и района, в който се намира къщата, той ще може да направи груба оценка на това, което струва къщата .
Въпреки че оставаме свободни да упорито искаме сумата, която смятаме, че е много по-висока от показанията на агенцията, ние трябва да сме готови да се изправим дълго време пред продажбата, с опасността пазарът на недвижими имоти да рухне и да останем с шепа мухи в ръка.
Тогава може да се случи така, че обръщайки се между няколко агенции, в крайна сметка да се обърнете към този, който е готов да продаде имота на вашата цена, което ще се окаже прекомерно.
По този начин няма да сте направили нищо друго, освен да се поставите в ръцете на някой, който ще се опита да продаде къщата, без твърде много ентусиазъм, тъй като те са наясно с цената извън пазара, но се интересуват от добавяне на допълнителен списък в каталога, след което ще поискате от вас в бъдеще да намалите вашата. искания, или той няма да се ангажира твърде много, знаейки добре, че ще се опита да направи нещо, където едва ли ще спечели комисионната.
Как да изчислите правилната цена на имота, за да продадете къща сами
Ако сте много квалифицирани в преговорите и обичате да се справяте с трудни ситуации, винаги можете да се опитате сами да продадете имота си за продажба, особено ако времето не е проблем за вас.
Така че, ако сте готови да проучите и анализирате пазара на недвижими имоти във вашия район и сте готови да инвестирате време в продажбата на къщата , началната точка за определяне на точната цена на имота е:
- вземете стойност на квадратен метър къщи в района, подобен на вашия,
- умножете по квадратните метри на вашия дом по средната цена на квадратен метър, която сте изчислили,
- добавете коригиращи мерки въз основа на състоянието на износване в сравнение с цената на подобни домове,
- добавете корекции за наличието на плюсове като асансьори, тераси, наличие на паркинги на етажната собственост, пазачи, системи.
Най- аритметична операция ще се определи нещо като окончателната цена, а след това в условията на къщата ще бъдат основните. Познаването на пазара и неговите тенденции е много важно, ако не решаващо за установяването на най-добрата цена, но преди всичко времето, в което искате да продадете.
- Ако очаквате увеличение на тухлата и не се нуждаете от спешна продажба, тогава можете да се стремите към разумна цена.
- Ако очаквате спад в цената на имотите в района и има спешна нужда от продажба, тогава можете да се стремите към отстъпка в сравнение с пазарната стойност.
Продажба на къща: грешката да се дадат ключовете на купувача преди акта
Изглежда тривиален съвет, но този, който би могъл да бъде възможно бъдеще, собственик, докато официалният акт за нотариалния акт не може да иска никакви права върху имота.
Разбира се, между компромиса и момента на деянието, той може да поиска да провери в дълбочина и няколко пъти условията на къщата, за да направи измервания на помещенията и условията на системата.
Но когато получи комплекта ключове от вашите ръце, той може да се почувства в правото да започне да извършва повече проверки, без вашето съгласие и без ваше знание.
Ако обаче поради определени условия, като например да живеете далеч от апартамента за продажба или да сте извън града за дълги периоди поради работа, сте готови да предадете ключовете , тъй като се страхувате да не загубите сделката, препоръчително е първо да изготвите частно споразумение, съдържащо основните точки на споразумението, например:
- отговорността за евентуални щети пада върху този, който притежава ключовете,
- забрана или съгласие за използване на основните системи, например електричество, газ, вода,
- забраната за извършване на каквато и да е работа в апартамента,
- възможността за начисляване на дела на разходите за етажна собственост.
Продажба на къща: не декларирайте, че е получена като дарение
Ако собствеността, която притежавате, е резултат от дарение, необходимостта от достъп до ипотека за закупуване на къщата може да бъде отчаяно начинание за купувача.
На банките в действителност не често отпускат кредити в полза на продажба има за предмет домове рано в резултат на дарение .
Това поведение е мотивирано от факта, че дарението е могло да наруши правото на друг законен наследник, който в рамките на 20 години от датата на дарението може да открие иск за намаляване, като поиска връщане на имота.
В момента, в който преди акта купувачът открие конкретната ситуация, той може да предприеме действия срещу продавача, като има основателна причина за прекратяване на предварителен договор.
Следователно е по-добре да бъдете честни и точни и да декларирате естеството на владението на въпросния имот.
Стена, издигната или разрушена от предишен собственик, изба, отбелязана на кадастралната карта, различна от използваната, или други проблеми, които нямат отношение между картата и реалната къща , могат да доведат до неприятни изненади, когато наистина сте готови да извършите 'дело.
Продажба на къща без проверка на поземления регистър
За много стари домове, като сгради от началото на ХХ век или дори за много големи кооперации, могат да възникнат някои грешки при регистрация в поземления регистър.
Продажбата на къщата се извършва, като се има в ръка перфектното съответствие между поземлената книга и реалния план на къщата .
Продавам къща с несъответстващи системи
Законодателството относно електрическите, отоплителните и водните системи е много ограничително според италианското законодателство. Въпреки това много стари къщи, оставени на пренебрегване, може никога да не са били ремонтирани, тъй като са били необитаеми от години или построени години, в които наредбите не изискват определени изисквания.
Опитът за продажба на апартамент в днешно време с електрическа система без минималните правила за безопасност може да бъде много труден.
Купувачът ще бъде в състояние да го направи отново, с очевидни последици за очакваната цена за живот в новия дом ...
Следователно е по-добре да имате експертен инспектор, геодезист , архитект или специализиран техник, квалифициран в тази област, който да ви посъветва как да осигурите, за да направите къщата на ниво.
Продажба на къща: правене на лоша реклама и маркетинг
В миналото продажбата на къща се състоеше от поставяне на обикновен знак извън имота, на периметровата стена или на портата, с елементарни указания за квадратурата, броя на стаите, наличието на кутии, мазета и тавани и телефонен номер за да се свържете за информация и срещи.
Днес вече не е толкова тривиално: възможните купувачи разбират, като разглеждат уебсайтовете на агенции за недвижими имоти или конкретни портали по темата за къщите, въвеждат данните за търсенето, които най-добре отговарят на техните очаквания и правят виртуална обиколка на домовете, като разглеждат снимки на различните стаи. Често купувачът знае повече от продавача, възползва се изцяло от съвременните технологични ресурси, разглежда десетки възможности, разчленява по размер, брой стаи, опции и цена, като по този начин може да прегледа и документира себе си: купувайки къща грешките, за да се избегне.
Ако разчитате на агент по недвижими имоти, вашата къща почти сигурно ще се появи на конкретния уебсайт на агенцията, със снимки и подходяща информация и ще има голяма видимост и следователно по-вероятно ще намери купувач.
Но ако предпочитате да го направите сами , неписването на онлайн реклама на портали, посветени на продажбите на недвижими имоти, може да направи операцията по продажба много сложна и със сигурност дълга.
Продавам къща, разчитайки на множество агенции за недвижими имоти
Въпреки че съгласно италианското законодателство това не е забранено освен обвързващи ексклузивни договори, поверяването на продажбата на имота на няколко агенции за недвижими имоти ще бъде много повърхностен опит и значително ще забави продажбата.
Даването на задачата за продажба на имота на множество агенции означава подписване на мандат за неизключително продажба , така че самите агенции за недвижими имоти ще са наясно, че сте разчитали на повече професионалисти да се опитат да продадат къщата бързо.
Следователно ангажиментът, поет от агентите при работата по продажбата, със сигурност ще бъде по-нисък поради по-нататъшната възможност за работа, като се види продажба и следователно комисионната излиза извън контрол.
Продажба на къща чрез бърз избор на агенция за недвижими имоти
Например в голям град като Милано, Рим или Неапол предимствата и недостатъците на местоположението на имота се променят напълно веднага щом смените квартала. А агент по недвижими имоти, който знае всеки аспект от района, и е в състояние да настоява за силните и слабите страни определят, могат да продават по-лесно.
Ето защо агент, който добре познава района, може да подобри :
- местоположението му в квартала,
- безопасността на района,
- близост до обществен транспорт, супермаркети и магазини,
- лесно паркиране.
Съветът не е да изберете първата агенция, която приема мандата и цената , а да проучите агенциите, да им зададете въпроси относно познаването на района и методите на продажби, за да оцените най-подходящата.
Продавам къща, без да я подредя за проверки
Опитайте се да се поставите на мястото на непознат, който идва да види къщата, защото възнамерява да я купи и се оказва мръсна, разхвърляна и различна къща в сравнение със снимките, разгледани чрез рекламата .
Особено, ако не живеете в тази къща, не забравяйте да уговорите срещи за потенциални купувачи, когато сте сигурни, че всичко е наред и чисто и се уверете, че въздухът се променя, може би парфюмирайте стаите и поставете растения и цветя.
Помислете за възможността за варосане на стените: проста картина е в състояние да обнови и разкраси къщата.
Уверете се, че всички крушки работят и помислете за смяната им с нови led крушки, които имат по-чиста светлина и следователно създават добро осветление. Това са малки предпазни мерки, които подобряват средата.
Продавам къща, без да показвам силни страни
Всеки дом има своите предимства , които са причините, поради които сте го избрали в миналото и които сега могат да бъдат полезни за бъдещите собственици.
Наличието на зелена площ в кооперацията или наблизо, с детска площадка за деца, със сигурност ще бъде оценено от семейство с деца на теглене.
Наличието на училища от всякакъв тип и нива, от детската градина до началните и средните училища, в близост до апартамента ще се окаже силна страна, върху която да се съсредоточите.
А балкон с изглед към морето или планината изглед или специално панорама , не са лоши визитки за таван или апартамент на последния етаж.
Паркирането на колата ви може да е проблем, особено вечер в големите градове. Ако къщата няма гараж или място за паркиране, знаейки, че имате право да паркирате в специални зони, ви позволява да нямате проблема къде да паркирате всеки ден, голям момент в полза на къщата.
Продажба на къща: как да се държим по време на посещения
Ако сте разчитали на агенция за недвижими имоти за продажба на свободен апартамент , много вероятно е самият агент да ви помоли да му оставите комплекта ключове, за да получи достъп без големи проблеми.
Това е идеалното решение, но ако се страхувате, че гостите могат да счупят или повредят нещо във ваше отсъствие, просто вземете предметите, които смятате за най-скъпи .
От друга страна, когато къщата за продажба е вашето текущо местожителство , посещенията ще се извършват в съгласие с агенцията и клиента и следователно можете да ги планирате по времето, когато сте у дома.
Най -подходящият съвет е да се държите любезно и учтиво домакини, да оставите къщата да посещава спокойно, така че посетителите да могат да разберат оформлението на стаите, квадратурата и други важни за тях елементи.
Притискането им с информация не е правилната стъпка : те самите ще искат да попитат и научат повече за историята и особеностите на къщата, без съмнение да ви предложат всички свои въпроси и недоумения.
И очаквайте отстъпката! Дори малките винаги са добре дошли и могат да решат положително преговорите.