Къща в строеж: как да продължите с покупката на имот в строеж, без да рискувате да загубите всички похарчени пари. Действащото италианско законодателство. Гаранциите за купувача: предварителният договор и фигурата на нотариуса. Мнения.
Купуването на къща в строеж означава покупка на къща на хартия или имот, който все още не е завършен и се строи.
Сложна материя и операция, която представлява своите рискове , от друга страна има предимството да бъде изградена според най- модерните строителни концепции , с 10-годишна гаранция, която покрива всички строителни дефекти.
Къща в строеж: законодателство
За да защити купувача , италианското законодателство е доста строго по този въпрос: фалитът на строителната компания всъщност би рискувал да застраши семейния живот от финансова гледна точка в продължение на много години с тежки последици.
В законодателен декрет 122/2005 предвижда в това отношение редица предпазни мерки , които позволяват на обикновения гражданин да бъде много по-спокоен. Целта на регламента е да позволи на купувача, в случай на фалит на строителната компания, да възстанови платените суми.
Нека анализираме по-конкретно как работи стандартът и какви са основните критерии:
- строителят е длъжен да предаде на купувача поръчителството , гаранция за всички събрани суми до момента, в който имотът е прехвърлен
- доставя на купувача застрахователната полица за 10 години , която ще бъде гаранция за обезщетение за всякакви материални и преки щети върху имуществото, произтичащи от строителни дефекти
- да изготви предварителния договор от нотариус, който ще провери верността на поръчителството
- нотариусът няма да продължи с подписването на акта за продажба, ако ипотеката не е била отменена преди или едновременно с акта
- право на първи отказ в полза на купувача в случай на продажба на имота чрез търг
- възможност за купувача да приложи гаранцията за гаранция, преди синдикът, в случай на несъстоятелност на компанията, да е съобщил за избора на изпълнение или прекратяване на договора.
Как да получите гаранциите
Основният съвет е предварителната продажба винаги да се изготвя от нотариус , стъпка, която автоматично включва активиране на защитите, предвидени в Законодателен указ 122/2005.
Този пасаж, който за съжаление не винаги се случва, има разходи за строителната компания, която е принудена да плати определена парична сума, подлагайки се на ограничения върху получените суми, определени от уговорката на поръчителството.
Всъщност изпълнението на частно споразумение не гарантира и по никакъв начин не защитава купувача, който би рискувал да загуби аванса, платен в случай на фалит на строителната компания .
Предварителен договор: какво съдържа
В конкретния случай на предварителния договор, предвиден за покупко-продажба на строящ се имот , той трябва да гарантира, че проверките или ипотечните запитвания, свързани със съществуването или не на ипотеки или други ограничения, вече са извършени.
Най- нотариуса , чрез препис от нотариалния акт в регистрите на недвижими имоти, ще всъщност гаранция на купувача срещу рискове от по наличието на ипотеки или последващи ограничения за неговата регистрация, при условие, че продажбата се извършва в рамките на 3 години.
В договора предварителни продажби ще съдържа следните елементи:
- описание на имота, който ще бъде построен или в процес на изграждане, като се определят границите му и всякакви уместности
- посочване на каквито и да било задължителни актове, както и съществуването на предубедени ипотеки или преписи
- крайният срок за извършване на работата
- цена и начини на плащане
- посочете разрешение за строеж
- възможното съществуване на изпълнители
- спецификациите, уточняващи характеристиките на материалите и разработването на проекта.
Купете къща в строеж: поръчителство
В гаранцията има задачата да гарантира и защитата на купувача от фалита на производителя. Той остава в сила, докато „ институцията, която го е издала, получи заверено копие от прехвърлянето на имуществото, в което се съдържа декларацията за освобождаване на застрахователната полица за 10 години.
По този начин купувачът запазва непокътната възможността да иска сумата, гарантирана от поръчителя:
- след финансови проблеми на строителната компания
- ако възнамерявате да се откажете от договора
- ако нотариусът е удостоверил, че не е могъл да получи акта за прехвърляне, след като не е издал десетгодишната полица
Покупка на къща в строеж: нищожност на договора
В отсъствието на изготвянето на предварителния договор предполага абсолютна нищожност на договора за продажба , поради до липса на форма .
Фигурата на нотариуса е от основно значение, тъй като присъствието му гарантира :
- задължение за предаване на поръчителството, предварително,
- доставка на десетгодишната застрахователна полица, в договора за продажба.
Закупуване на къща в строеж: мнения
Нека се опитаме да балансираме предимствата и недостатъците на сделка с недвижим имот от този тип за купувача.
Предимства
- закупуване на нов продукт
- най-модерните технологии във фазата на строителство
- присъствие на няколко важни опции, като автоматизация на дома, по-ефективно отопление и др.
- 10 години гаранция за евентуални дефекти
- по-малко поддръжка през първите години от живота
Недостатъци
- по-висока цена във фазата на покупка в сравнение с вече построен имот
- риск къщата да е в район на града, който все още не е оборудван с транспортни услуги, търговски центрове и др.
- липса на данъчни облекчения в момента