Купуване на къща от частно лице: неща, които трябва да знаете, какви рискове рискувате, предимства и недостатъци, как да постъпите по правилния начин. Документи, които трябва да бъдат поискани и кога и защо да изберем съветите на професионалисти по въпроса.
В търсенето на къща за покупка можете да разчитате на агенция за недвижими имоти или да я направите сами , четейки рекламите в интернет портали, в рекламни списания или с много търпение, обикаляйки улиците или кварталите на интерес, търсейки табели посочващ апартамент за продажба.
По този начин можете да откриете, че трябва да се справите с продавач, който е предпочел да го направи сам, без да се обръщате към агенции или посредници.
Така че тук се оказваме, че се занимаваме с имот без посредници.
Купуване на къща от частно лице: предимства и рискове
Желанието да купите дом директно от частно лице може да има своите предимства и рискове .
Най възможността за спасяване на определена сума пари, които обикновено отидете на агенцията или посредник, най-общо се състои между 2% и 5% от продажната цена на имота.
Вече този професионалист може да бъде повече от достатъчна причина да се прокара в тази посока.
Трябва обаче да се има предвид, че ще трябва сами да извършите някои важни проверки, за да избегнете неприятни изненади. Неправилните оценки могат да скрият последващи разходи по отношение на времето и разрешителните, както и измами или проблеми като покупка на имот в резултат на дарение.
Купуване на къща от частно лице: разлика с агенция за недвижими имоти
Първо, нека се опитаме да разберем как двата начина за закупуване на имот са различни , това е покупка от частно лице или свързване с агенция за недвижими имоти .
Ако изберете по-традиционния начин, да разчитате на агенция за недвижими имоти да търси подходящия за вас имот, агентите по недвижими имоти ще трябва да извършат всички необходими проверки на документацията, свързана с къщата.
Затова те ще се уверят, че:
- налице е кадастрално съответствие или кореспонденция между имота и картата, присъстващи в кадастъра, полезно да се знае дали са регистрирани промени и дали са платени свързани данъци;
- наличие на ипотеки или права върху повърхността ;
- история на собствеността или ако тя идва от продажба, дарение, наследство;
- сертификати за жизнеспособност и съоръжения ;
Изброените операции ще се извършват от агенцията за недвижими имоти, тъй като те са част от задълженията на професионален и сериозен агент по недвижими имоти.
Докато влезете в агенция и говорите с някой от нейните мениджъри или служители, той вече ще разполага с цялата информация за имотите, които отговаря, и не се колебайте да задавате въпроси, за да изясните всякакви съмнения.
Освен това, по уговорка, той ще ви придружи, за да посетите имота, като ви остави да се разхождате из къщата с пълно спокойствие и така можете сами да видите стаите и техните условия, както и да разберете дали изискванията отговарят на вашите очаквания.
Ако, като се възползвате от възможността за посещение, сте придружени от избран от вас експерт, геодезист или архитект , веднага можете да имате ясни идеи за работата, която трябва да се извърши, за да се модернизира и направи апартамента удобен.
Купуване на къща от частно лице: документи, които да поискате
Ако, от друга страна, сте решили да направите всичко сами, след като видите обявата за къща за продажба и смятате, че това може да ви заинтересува, всичко, което трябва да направите, е да си уговорите първа среща с продавача.
По време на разговора, освен че задавате някои полезни за вас въпроси, като например точния адрес на къщата, погрижете се да го помолите да донесе със себе си , по време на посещението, следните документи, с които след това ще се консултирате:
- етажен план и кадастрална карта на имота;
- акт за произход на имота;
- акт за жизнеспособност или обитаемост на къщата;
- енергийно сертифициране.
Етажен план и кадастрална карта на имота
На картата на кадастралната ще ви позволи да знаете, кореспонденцията между имота и това, което е регистрирано в имотния регистър.
Този документ посочва идентификационните данни, лист, парцел и подчинени, които ще ви бъдат полезни, когато искате да извършите кадастралното проучване .
Чрез кадастралното проучване , което можете да извършите удобно от вкъщи, като използвате подходящите услуги за онлайн проучване или като отидете лично на касата, можете да сте сигурни дали картата е актуализирана с някакви промени във вътрешните пространства, като по този начин знаете историята на имота и всички промени, направени с течение на времето.
Освен това промените в собствеността , настъпили с течение на времето и по каква причина ще бъдат ясни , независимо дали за продажба, наследство или дарение.
Акт за произход на имота
В нотариалния акт на произход е документът, който удостоверява собствеността на имота, независимо дали изцяло или с ограничения. Той може да бъде представен от един от следните три документа
- нотариален акт , ако имотът е притежание на продавача чрез продажба;
- акт за присъждане на съда, ако произтича от съдебен търг, като се изисква копие от съдебната канцелария;
- акт за наследяване или дарение , искането за което трябва да бъде направено до компетентната агенция за приходите.
Въпреки че това при всички случаи са документите, които продавачът трябва да притежава и които след това трябва да занесе при нотариуса за акта, в случай че преговорите за покупко-продажба са успешни, винаги е по-добре да се консултирате с документацията предварително. професионалисти, на които имате доверие.
Документ за жизнеспособност на къщата
В документа на жизнеспособност е сертификатът, който декларира, че къщата е използваем и обитаема . В този случай, ако това е обитаван имот, собственикът няма да се страхува да ви го покаже.
В случай, че имотът е необитаван от години, възможността за преглед на документа ще премахне всяко съмнение за него.
Енергийно сертифициране
В сертификата за енергийни характеристики (APE) е документът, с който се идентифицира годишно потребление на енергия на дадена сграда .
Всеки имот се идентифицира с енергиен клас на сградата, изразен с букви, вариращи от G (най-малко ефективно) до A4 (най-ефективно).
Като можете да видите сертификата, можете да разберете дали апартаментът вече предлага отлични показатели по отношение на енергията, следователно със спестявания в сметката.
Или ако трябва да се намесите с адаптационни работи, които също могат да бъдат много скъпи.
Купуване на къща от частно лице: как да се избегнат рисковете
След като разберем какви могат да бъдат рисковете от закупуване на къща от частно лице , без каквото и да е посредничество, нека видим кои са професионалистите, с които да се сравним и да поискаме съвет, за да не имаме гадни изненади по-късно.
Експерт за закупуване на собственост
Оценяването на къща, независимо от цената, означава да се знае състоянието на основните системи на къщата , независимо дали са нови или остарели, ако са на ниво.
Също така разберете дали къщата е подложена на висока влажност и проникване на вода , причинявайки мухъл и по-лоши щети, като обелване на стени и повреда на пода.
Оценете качеството на осветителните тела , което е от основно значение през зимните месеци, тъй като те изолират помещенията от студа и ви позволяват да поддържате къщата по-топла, спестявайки от потреблението на енергия, но които, ако бъдат заменени, имат силно влияние върху разходите.
Уверете се, че електрическата система отговаря на стандартите и е сертифицирана : ако е остаряла и без животоспасяващо устройство, тя трябва да бъде заменена, в полза на вашата безопасност, но с несъществени разходи за вас.
В допълнение, експертът може да ви помогне да проверите общите условия на къщата : стари санитарен фаянс, износени подове и да бъдат фиксирани, в допълнение към боядисване, което е традиционна операция, която трябва да се извършва при влизане в нова къща, полезно, не само за избора на подходящи цветове, но и за обновяване и освежаване на помещенията.
По наше мнение фигурата на експерта е от основно значение дори когато купувате собственоръчен имот, тъй като той е в състояние да провери документацията, да изготви приблизителна оценка на основните работи, които трябва да се извършат, за да направи апартамента обитаем, съгласен, въз основа на вашия бюджет , график за изпълнение.
Финансов съветник
Покупката на къща е еквивалентна в по-голямата част от времето на започване на практика за ипотека . Като отидете при доверената си банка и говорите с консултант по ипотечни кредити, можете да получите всички разяснения относно
- на размера на ипотеката или заем, за да бъде поискано ;
- изборът между фиксирани, променливи и смесени ставки ;
- всякакви алтернативни ипотеки като зелени ипотеки.
- данъчни облекчения за първи и втори дом;
- продължителност на заема .
Изборът на най-подходящата ипотека за вашите финансови ресурси ще бъде решаващ за щастливото продължаване на вашето съществуване: ако не обясните правилно ситуацията на консултанта, това може да ви отведе до избора на ипотека, която да обуславя начина ви на живот в продължение на много години.
Освен това, консултирането с вашата банка преди подписването на споразумението , което предвижда плащането на депозит , ще ви попречи да платите голяма сума пари, която след това ще бъде загубена, ако банката не ви отпусне заема.
Допълнителна информация по въпроса чрез справка със статията Първи жилищен заем 2021: отстъпки, изисквания, заявление.
Нотариус
Фигурата на нотариуса , задължителна за компромиса, акта и регистрацията на договора, се избира от купувача , следователно от вас самите.
Също така на нотариуса бихте могли да делегирате проверката на актовете за притежание на продавача, като проверите липсата на пречки, измами или скрити проблеми.
Знанието каква е историята на имота , независимо дали е предмет на ипотека, плодоползване или други ограничения, е практика, която ви позволява да се държите далеч от домовете, които могат да представляват важни правни или фискални проблеми.
Освен това, ако къщата за продажба произтича директно от дарение, получено от продавача, може да е почти невъзможно да се открие ипотека във вашата банка, тъй като кредитните институции много не са склонни да предоставят заем за закупуване на дарения. .
Бизнес консултант
Покупката на имот определя плащането на данъци и мита. В съвета на счетоводител ще ви накара да знаят, ако имате право на първи дом полза, която се състои в плащането на скоростта на 2% от стойността на имота, за регистрация на договора, в сравнение с 9% в случай на втори или трети дом.
Можете също така да поискате оценка на други данъци, свързани с дома, като IMU, TARI и TASI, ако има такива.
Сграден администратор
Говоренето с администратора на етажната собственост ще ви позволи да разберете дали продавачът на имота е в крак с плащането на разходите за етажна собственост.
В случай, че искате да продължите с покупката, не забравяйте да попитате администратора на етажната собственост за документа, удостоверяващ плащането на всички такси за етажната собственост , за да не се налага да го предоставя по-късно, тъй като всички предстоящи разходи за обновяване на етажната собственост, работи и инсталации могат да бъдат много важни и да повлияят на бюджета и удобството на покупката.
Освен това интервюто с администратора е полезно да се знае предварително дали се планират работи по поддръжка , като подмяна или монтаж на асансьора, обновяване на външната фасада, подмяна на котела за централно отопление и всички тези работи за привеждане на растенията в норма, все още не са извършени.
Идеята за цената на извършените работи само ще добави друга разходна позиция към вашата оценка.
Закупуване на къща от частно лице: важността на посещението на къщата
Независимо дали искате да разчитате на агенция или да търсите къща за продажба от частно лице, като посетите дома на частно лице, можете да се уверите в някои основни аспекти, които могат да ви държат далеч от покупката или да разрешите някои важни съмнения:
- разберете живота на квартала, в който се намира къщата : проверете лесно ли е да паркирате колата, има ли наблизо супермаркети, магазини и офиси, училища, ако имате деца ученици и дори дали районът е безопасен;
- опознайте сградата : шумни съседи, мръсни и неподредени общи части, наличие или отсъствие на консиерж и почистваща услуга;
- да знаете дали жилището е обитавано, необитавано или отдадено под наем на трети страни : ако къщата се обитава от настоящите продавачи, най-вероятно системите ще бъдат на ниво и с редовна експлоатация, докато една къща, която е изоставена от години, може да се окаже остаряла, със свързани разходи да бъдат вложени в бюджета за санирането. И накрая, ако в момента къщата е отдадена под наем на трети страни с редовен договор, ще трябва да изчакате редовния срок, за да можете да завладеете имота , ако дори не се налага да прибягвате до съдията, за да се извърши изселването, операция, която може да изисква години
Купуване на къща от частно лице: предимства
Купуването на къща от частно лице има важно предимство , ако сте в състояние да преговаряте и имате интуиция, както и познания за пазара на недвижими имоти. Без посредничеството на агент по недвижими имоти спестявате плащането на комисионната , което варира между 2% / 5% в зависимост от агенцията, града и всички разходи, направени за някои практики.
Нека си спомним, че има както комисионна за купувача, така и за продавача и следователно има място за договаряне за направете си сам покупка.
Възможността да се свързвате директно с продавача също ви позволява да проведете преговорите лично, като можете да посочите начини на плащане, които карат продавача да намали цената.
Наличието на посредник, чиято задача е да извърши продажбата и който печели от сумата на продажбата, може да ограничи вашите искания относно силно намаляване на цената.
Купуване на къща от частно лице: водачи и съвети
Видяхме, че закупуването на къща от частно лице е възможно и може да бъде изгодно, но операцията изисква много внимание, за да не се сблъскате с гадни изненади, след като актът бъде подписан и договорената сума е платена.
Допълнителна информация, за да знаете как да се измъкнете, когато предприемете стъпката за закупуване на къща, можете да получите със следните ръководства:
- Покупка на жилище с ипотека
- Първа покупка на дом: какви стъпки да предприемете
- Втора покупка на дом
- Купуване на къща: грешките, които трябва да се избягват
- Закупуване на къща на търг